Mietkaution in der Insolvenz des Wohnungsmieters

Rechtsanwalt Christian Hausherr

Nach § 109 InsO kann der Insolvenzverwalter ein Mietverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand, das der Insolvenzschuldner als Mieter eingegangen ist, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist.

Nach § 109 I S. 2 InsO kann der Insolvenzverwalter aber nicht die Wohnung des Schuldners kündigen. Nach dieser Norm tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.

Es stellt sich die Frage, welche Auswirkungen diese sog. „Enthaftungserklärung“ auf die Frage der Massezugehörigkeit der Mietkaution hat.

Die einen meinen, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht verbrauchte Kaution der Insolvenzmasse zu steht. Der Rückzahlungsanspruch entstehe unabhängig von der Zuordnung des Mietverhältnisses und sei als Neuerwerb der Masse zuzurechnen (Ahrend in Hamburger Kommentar zum Insolvenzrecht, § 109 Rn 22; Hain ZInsO 2007, 192, 197; i.E. auch MK-Eckert § 109 Rn. 62)

Andere meinen, dass, wenn der Mietvertrag aufgrund der Enthaftungserklärung nicht mehr dem Verwaltungsrecht der Masse unterliege, auch keine Forderungen mehr zur Masse geltend gemacht werden können (FK-Wegener § 109 Rn. 10c).

Nach meinem Dafürhalten soll § 109 I Satz 1 InsO verhindern, dass der Schuldner seine Wohnung verliert, weil der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis kündigt, um die Kaution für die Masse zu verwerten. Aus diesem Schutz der Wohnung ist aber nicht herzuleiten, dass die Masse nun überhaupt nicht mehr in den Genuss der Mietkaution kommen soll. Eine freiwerdende Mietkaution fällt daher unter den Insolvenzbeschlag