Rechtsanwalt Christian Celsen

Mieter die mit ihren Mietzinszahlungen für längere Zeit im Rückstand sind, bringen mittlerweile auch manche Vermieter an den Rande des persönlichen Ruins. Auch ist bekannt, dass eine gerichtliche Räumungsklage blangwierig ist und der Vermieter sämtliche Kosten und Auslagen sowohl des Verfahrens als auch der Wohnungsräumung sowie der Einlagerung der dort aufgefundenen Gegenstände verauslagt muss.

Hinzu kommt, dass der Vermieter im Regelfall die von ihm verauslagten Kosten und Gebühren ebenso wenig erfolgreich beim säumigen Mieter beitreiben wird wie die ausstehenden Mietrückstände. Denn pfändbares Vermögen liegt bei zwangsgeräumten Mietern in der Regel nicht vor.

Umso verlockender erscheint es für den Vermieter, die Wohnung des säumigen Mieters - ohne ein dazu berechtigendes gerichtliches Urteil - selbst zu räumen. Experten sprechen hier von einer „kalten“ Wohnungsräumung.

Vor einem solchen Vorgehen muss jedoch ausdrücklich gewarnt werden: Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung vom 14.07.2010 (Az. VIII ZR 45/09) nochmals ausdrücklich festgestellt, dass der Vermieter bei einer „kalten“ Wohnungsräumung, die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckt ist, eine eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung vornimmt und das eigenmächtige Ausräumen der im Eigentum des Mieters stehenden Gegenstände eine unerlaubte Selbsthilfe gemäß § 229 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darstellt. Dies mit der Folge, dass der Vermieter verschuldensunabhängig für jegliche Schäden an geräumtem und eingelagertem Eigentum des Mieters haftet, insbesondere auch den Wert in der Wohnung vorgefundener und eigenmächtig entsorgter Gegenstände zu ersetzen hat.

Besonders prekär: Der Bundesgerichtshof ist zugunsten des Mieters sogar davon ausgegangen, dass der Vermieter auf jeden Fall bei Wohnungsräumung verpflichtet ist ein Bestandsverzeichnis aufzustellen, welches auch den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände enthält. Kommt er dieser Pflicht nicht hinreichend nach, so ist sogar der Vermieter verpflichtet, Behauptungen des Mieters zu widerlegen, dass ihm bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden sind. Es findet mithin eine Beweislastumkehr zu Lasten des Vermieters dahingehend statt, dass dieser keine Gegenstände beschädigt und keine Gegenstände unberechtigt entsorgt hat. Dieser Beweislast dürfte der Vermieter kaum nachkommen können.

Im vorliegenden Fall war der Mieter für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde schließlich sogar von den eigenen Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem mehrere Monate die Mieten nicht gezahlt worden waren, kündigte der Vermieter die Wohnung und räumte diese schließlich „kalt“. Der zwischenzeitlich zurückgekehrte Mieter behauptete im Zuge der Räumung seien ihm verschiedene Gegenstände abhanden gekommen, die einen Gesamtwert von rund 62.000,00 € gehabt hätten und verlangte Schadenersatz in dieser Höhe vom Vermieter.