Tag: miete

Ein Vermieter kann die durch Vertrag festgelegte Miete nicht nach seinem Belieben erhöhen. Gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist es ihm vielmehr nur gestattet, die Miete maximal bis auf das Maß der so genannten ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Diese hat der Vermieter zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens darzulegen, in der Regel nimmt er dazu Bezug auf einen aktuellen Mietspiegel. Gemäß § 558a BGB kann der Vermieter zur Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch auch ein Sachverständigengutachten heranziehen. Bislang war jedoch nicht entschieden, ob sich der Sachverständige zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die konkrete Mietsache beziehen musste oder aber ein so genanntes „Typengutachten“ ausreicht. Von einem Typengutachten spricht man, wenn das Sachverständigengutachten sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters bezieht, sondern auf eine andere, die aber nach Größe und Ausstattung mit der Wohnung des Mieters vergleichbar ist. Diesen Fall hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 19.05.2010 (Az. VIII ZR 122/09) nunmehr entschieden und festgestellt: Ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist auch wirksam, wenn dieses nur mit einem Typengutachten begründet wird.

Fazit: Das Urteil des Bundesgerichtshofes erleichtert Vermietern die wirksame Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nicht unerheblich. Für Mieter gilt: Lassen Sie die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens durch einen fachkundigen Anwalt überprüfen bevor Sie reagieren. Denn sowohl eine unbedachte Zahlung auf ein eigentlich unwirksames Mieterhöhungsverlangen, als auch die Nichtzahlung auf ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gehen zu Ihren Lasten.

Datenschutz, Haus im internet

Wenn das angemietete Haus oder die Mietwohnung in einem nicht vertragsgemäßen Zustand ist, so hat der Vermieter grundsätzlich auf seine Kosten die Mängel zu beseitigen. Entsteht also etwa ein Riss an den Hauswänden oder fällt die Heizungsanlage aus, so muss der Vermieter unverzüglich auf eigene Kosten handeln. Dem Mieter steht darüber hinaus ein Schadensersatzanspruch zu, wenn durch den Mangel der Mietsache eigene Gegenstände beschädigt werden. Unterlässt der Vermieter trotz Aufforderung die Mängelbeseitigung, so ist der Mieter sogar zur Selbstvornahme berechtigt, d. h. er darf die Mängel auf Kosten des Vermieters beseitigen.

Der Vermieter sieht sich somit einem großen finanziellen Risiko ausgesetzt. Dass dieses nicht uferlos sein darf, hat jetzt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 21.04.2010 (Az. VIII ZR 131/09) entschieden. Danach ist ein Vermieter zur Beseitigung von Mängeln an der Mietsache dann nicht verpflichtet, wenn der dazu erforderliche Aufwand nach Würdigung aller Umstände des Einzelfalls die Zumutbarkeitsgrenze überschreitet. Der Bundesgerichtshof spricht dabei von einer so genannten „Opfergrenze“: Besteht ein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter und dem Gesamtwert des Mietobjektes andererseits, so ist der Vermieter zur Mängelbeseitigung nicht verpflichtet.

Vorsicht beim vorzeitigem Einzug des Nachmieters!

Datenschutz, Haus im internet

Wenn ein Vermieter seine Mietwohnung einem Nachmieter zeitweise und unentgeltlich oder zu einem geringeren Mietzins überlässt, ist der frühere Mieter ab dem Einzug des Nachmieters nicht mehr zur Entrichtung der Miete verpflichtet! So entschied das AG Neuruppin und gab somit einem Mieter Recht.

Dieser war zwei Wochen vor der Beendigung des Mietverhältnisses aus der Mietwohnung ausgezogen und übergab die Schlüssel an den Vermieter somit 2 Wochen eher zurück. Der Vermieter aber gab die Wohnungsschlüssel daraufhin sofort dem Nachmieter. Dieser zog dann auch sofort in die Mietwohnung ein. Als aber der ursprüngliche Mieter der Mietwohnung hiervon erfuhr, verlangte er die bereits gezahlt Miete für diese 2 Wochen zurück.

AG Neuruppin AZ: 42 C 273/08

Vermieter dürfen keinen Mietzuschlag auf die ortsübliche Miete verlangen, bloß weil der Mieter wegen einer unwirksamen Renovierungsklausel im Mietvertrag die Wohnung nicht renovieren muss. Durch die vielen vom BGH für ungültig erklärten Renovierungsklauseln sahen sich einige Vermieter veranlasst, die Miete um die Renovierungskosten zu erhöhen und scheiterten. Stellenweise wurde die Miete um bis zu 8,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr erhöht. Dies sei unzulässig, so der BGH. Das allgemeine Recht zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete bleibe davon jedoch unberührt.

BGH Az. VIII ZR 181/07

Geldsegen

Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ist es für Vermieter verlockend, Mehreinnahmen durch Erhöhung eines oft jahrelang unverändert gebliebenen Mietzinses zu erzielen.

Dies ist gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ohnehin nur dann zulässig, wenn die Miete bis zum beabsichtigten Erhöhungszeitpunkt mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist, seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist UND die Miete maximal bis auf das Maß der so genannten "ortsüblichen Vergleichsmiete" erhöht wird.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vom Vermieter darzulegen, in Städten in denen kein Mietspiegel existiert im Zweifel durch Sachverständigengutachten. Einfacher verhält es sich, wenn für den Wohnort - wie zumeist der Fall - ein amtlicher Mietspiegel vorliegt.

Doch Vorsicht: Manche Vermieter verwenden zum Beleg der Zulässigkeit des Erhöhungsverlangens nicht den jeweils aktuellen Mietspiegel, sondern greifen aus Bequemlichkeit auf eine ältere Ausgabe zurück.

Hierzu hat das Landgericht Stuttgart in seinem Urteil vom 02.12.2009 (Aktenzeichen 4 S 61/09) nunmehr eine ganz eindeutige Feststellung getroffen:

Die Bezugname auf einen veralteten Mietspiegel in einem Erhöhungsverlangen führt dann immer zu dessen Unwirksamkeit, wenn zum Zeitpunkt der Absendung des Verlangens durch den Vermieter bereits ein aktuellerer Mietspiegel vorliegt.

Fazit: Gleich ob als Vermieter oder Mieter, falls ein Mieterhöhungsverlangen im Raume steht müssen Sie darüber informiert sein, welche Ausgabe des für Sie gültigen Mietspiegels aktuell ist. Die entsprechende Information erteilt u.a. die Stadtverwaltung.

Datenschutz, Haus im internet

Der Mieter, auch wenn er ausgezogen ist, hat keinen Anspruch auf Ausstellung eines Schriftstückes vom Vermieter, aus dem hervorgeht, dass der Mieter während des Mietverhältnisses immer pünktlich seine Miete gezahlt hat. Natürlich hat der Ex-Mieter Anspruch auf eine Quittung vom Vermieter für erhaltene Mietzahlungen. Mehr aber nicht. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof. Wenn der neue Vermieter auf Mietschuldenfreiheit des neuen Mieters aus Vormietverhältnissen besteht, so hat der neue Mieter nur die Möglichkeit, anhand von Kontoauszügen und Überweisungsbelegen, den neuen Vermieter davon zu überzeugen, dass er ein pünktlicher Zahler war.

BGH: Az. VIII ZR 238/08

Heizungskosten,

Der Bundesgerichtshof nahm erneut Stellung zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung im Wohnraumverhältnis.

In dem vorliegenden Fall enthielt die Heizkostenabrechnung des Vermieters sämtliche Einzeldaten, die erforderlich sind, um anhand der Vorschriften der Heizkostenverordnung die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufzuteilen. Der Mieter konnte mit dieser Abrechnungsform nichts anfangen und erhob Klage.

Der Bundesgerichtshof gab dem Beklagten Recht, da einem Vermieter nicht angelastet werden kann, das die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschriften kaum verständlich ist und die Vorschriften der Heizkostenverordnung dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind. So genügt die vom Vermieter erstellte Heizkostenabrechnung der formellen Wirksamkeit. Diese ist dann gegeben, wenn sie den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht und wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann. Der Vermieter ist nicht verpflichtet dem Mieter diese Vorschrift mitzuteilen oder zu erläutern.

Mietminderung bei selbstverschuldeter Stromsperre?

Finanzen Sorgen

Die Miete darf nur dann gemindert werden, wenn eine Wohnung ihre Gebrauchstauglichkeit verliert. Wenn der Stromversorger - weil seine offenen Forderungen durch den Direktkunden (Mieter) nicht beglichen worden sind - seine Lieferungen einstellt, rechtfertigt das keine Mietminderung. So hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15.12.2010 zum Aktenzeichen VIII ZR 113/10 geurteilt.

Der Bundesgerichtshof hat sich darauf zurückgezogen, dass der Mangel der Wohnung auf Umstände zurückzuführen sein muss, die die Ursache in der Sphäre des Vermieters hat. Eine Sperrung des Stromanschlusses hingegen, weil der Mieter seine Rechnungen nicht bezahlt hat, ist eindeutig der Sphäre des Mieters zuzuordnen und nicht dem Vermieter anzulasten.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist in keinem Fall zu kritisieren. Es ist nur verwunderlich, dass manche Mieter es trotzdem immer wieder "versuchen", unter jeden Umständen - und seien sie noch so an den Haaren herbeigezogen - eine Mietminderung durchzusetzen.

Üblicher Weise werden sämtliche die Mietsache bewohnenden volljährigen Personen in den Mietvertrag als Mieter aufgenommen. Dies dient der Rechtssicherheit aller Parteien und bietet den Vermieter die Möglichkeit, Forderungen gegenüber mehreren Personen gleichzeitig geltend zu machen und so abzusichern.

Wie verhält es sich aber, wenn die Betriebskostenabrechnung nur einer der Mietparteien zugestellt und der sich daraus ergebende Nachzahlungsanspruch auch nur gegen eine Mietpartei durchgesetzt werden soll ? Muss der einzeln in Anspruch genommene Mieter die vollständige Summe zahlen, obgleich doch mehrere Personen Parteien des Mitvertrages geworden sind ?

Ja, so entschied der Bundesgerichtshof in seinem aktuellen Urteil vom 28.April 2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 263/09): Denn Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, so haften sie grundsätzlich als Gesamtschuldner. Der Vermieter ist daher gemäß § 421 Satz 1 BGB berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder alleine in Anspruch zu nehmen.

Der Vermieter kann also die geschuldete Abrechnung über die Betriebskosten nur einem Mieter gegenüber erteilen und diesen auf den vollen Betrag der Nachforderung in Anspruch nehmen.

Aber: Der durch die Zahlung belastete Mieter kann gemäß § 426 BGB die allein verauslagten Kosten gegenüber den anderen Mietparteien anteilig geltend machen.

So kann man Miete sparen

Dachterasse

Ein Mieter hat erfolgreich die Miete um 10% gemindert, weil sein Nachbar immer im Stehen pinkelt und er das Plätschern hören muss. Das entschied jetzt kurioserweise das Landgericht Berlin ( Az: 65 S 335/08). Sollten sie sich doch verabreden und beide im Stehen pinkeln und sich gegenseitig die Miete mindern. Vermieter haben es wirklich nicht leicht in Deutschland.

1 2 >